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北京地王“肉搏”:高价项目大比拼开始

时间:2018-12-04 18:46:57来源:本站 作者: 点击:
  “最强豪宅年”的喧嚣正在渐渐成为北京市场的常态,层出不穷的高价地在创造地王的同时也成为豪宅的温床

  “最强豪宅年”的喧嚣正在渐渐成为北京市场的常态,层出不穷的高价地在创造地王的同时也成为豪宅的温床。

  从北京南端的大兴瀛海到东北部的孙河,去年的那些被不断刷新的“地王”,正在进化为高价项目,并将相继开始入市厮杀。

  众所周知,“地王”在2015年已经成为北京地产圈一个高频词汇。从去年年初的白盆窑到下半年的南苑、樊家村、东坝等地块,众多高价地相继成交,让2015年的北京在落得“最强豪宅年”的同时也成为名副其实的“地王”年。而这些“地王”的出世,不仅直观地影响到了周边二手房的房价,更深远地影响到了其所在区域未来的产品结构以及房价预期。

  从近两年高价地频频出让的情况来看,开发商拿地成本在不断攀升,在楼面价普遍超过4万元/平方米的情形之下,为了保证利润,不少企业都选择了打造豪宅产品。这一现象在为房价上涨带来动力的同时,无形中也改变了商品房供应结构。

  亚豪机构副总经理任启鑫表示:“土地供应稀缺带来了地价成本上升,再加上政策拉动需求带来了库存快速去化。在它们的共同作用之下,最直接影响就是,一方面是中低端市场供不应求,另一方面是高价项目不断增多。”

  而从最近一段时间北京新房成交数据来看,情况也的确如此,中原地产根据市住建委官方数据统计显示,在刚刚过去的5月份,北京纯商品住宅签约4112套,比4月的5288套下降了21%;但成交价格进一步上涨,均价达到37599元/平方米,较4月上涨4.5%,连续第9个月突破3万元/平方米。

  此外,中原的统计数据还显示,截至5月30日,今年以来北京单盘销售累计超过10亿元的商品房住宅项目合计只有16个,但这16个项目中,除一个项目外,其他销售均价都在3万元以上,更是有12个项目均价在4万元以上。

  “根据房企从拿地到入市需要一年半到两年左右的平均开发周期来看,这一数据尚不能完全反映出去年地王项目对于市场的真正影响。”一位房企人士表示,“现在的土地市场供应短缺,成本高昂,但不拿地就是等死。所以房企不惜代价拿地是为了握有主动权。去年不少开发商也是以这一逻辑行事,争取以时间换空间。”

  不过,据了解,去年诞生的“地王”中,已经有项目开始入市。一些曾接二连三诞生过“地王”的区域,即将上演高价项目的“肉搏”。

  去年9月2日,曾两度流拍的朝阳区孙河乡北甸西村地块,被保利首开联合体以64.83亿竞得,楼面价约为5.3万元/平方米。颇具戏剧性的是,当时龙湖平安也以联合体的身份现身竞拍现场,只不过在保利首开联合体的攻势面前未能得手,而在去年年底,保利首开方面却引入龙湖、平安入场,组成了如今这一地块上阵容盛大的开发团队。当时业内普遍认为,保利首开引入龙湖和平安,是在缓解资金压力的同时也希望借助龙湖在此区域较为丰富的产品经验。这正是日前备受市场关注的景粼原著项目。

  从2012年龙湖进入孙河拿地开始,孙河板块已经发生了很大变化。目前,龙湖、泰禾、中粮、首开、懋源等房企均已抢滩进驻,让区域配套在完善的同时也使得竞争变得更为激烈。值得注意的是,上述开发商在孙河打造或即将打造的产品都属于低密类型。

  “孙河板块可想象的后续空间是很大的。”在该区域拿地的一房企人士向记者透露:“孙河的土地出让是一点一点向核心区域渗透,越是靠近核心的中心地段,土地出让越慢。如今,大量品牌企业的集体进驻使得区域内的各个项目都需要在产品线以及产品本身的打造上面下工夫。”

  “去年,孙河区域内中粮、首开都有项目开盘。在这个时间点上我们‘拼地王’,主要是因为整个孙河板块的规划龙湖都是有参与的,我们看到了板块的涨势和未来的价值。”北京龙湖副总经理李亮表示,龙湖在孙河除了已经清盘的双珑原著之外,即将推出同为原著系的景粼原著,这将是一个拥有一百多亿货值、好几年销售周期的纯低密社区。

  无独有偶,去年在此区域拿地的懋源也同样将在此打造低密产品,预计明年入市。

  孙河板块的竞争不仅仅是区域内低密“地王”项目的竞争,还有来自附近中央别墅区新老项目的“抢客”。一位近期准备购买高端房产的购房者就表示,他已考察过孙河板块内首开、中粮、龙湖等的旗下项目,“从目前的配套等方面来看,距离孙河很近的顺义中央别墅区对我而言更具吸引力。我将在顺义的鲁能优山美地和孙河的首开·琅樾之间二选一吧。”

  去年10月20日,丰台区花乡樊家村地块被葛洲坝竞得,总价49.5亿元,折合楼面价高达7.5万/平方米,成为2015年当之无愧的“单价地王”。而同属花乡的“白盆窑地王”,以86.25亿元创造的北京市“总价地王”纪录至今无人打破。这两个地王的出现也让花乡板块一时间风头无双,盖过了同时间出让的不少高价地。

  事实上,去年花乡板块及其周围出让了相当多的高价地,包括亚林西和更早之前所出让的西局等地块都分布在西南三环、四环沿线一带,让这一区域成为名副其实的“豪宅温床”。

  此前,西南三四环一带发展速度较慢,房价也一直处于价值洼地。不过随着高价地在这一区域的连续出让,花乡板块及邻近区域已成为名副其实的地价制高点。随后,在这一区域上拔地而起的豪宅项目,也难免不会产生竞争。

  白盆窑地块上打造的首开·华润城已近入市,售价在7万元/平方米左右,预计单套总价在650万-900万元之间。据项目销售人员透露,该项目目前已经处于蓄客阶段,预计本月将开放售楼处。

  而樊家村地块目前仍未动工,据知情人士透露,目前该地块仍处于规划设计阶段。

  此外,花乡板块内已有懋源·钓云台项目,自去年12月起一直保持着自己的销售节奏,其售价如今已达9万元/平方米左右。据项目开发商透露,目前项目已售出50%左右,货值约10亿元。

  “春节后我们有一定幅度的价格调整,至于未来是否提价要看市场情况而定。”懋源集团营销策划总监刘强表示,去年樊家村地块成交,改变了整个西南三环的市场格局,极大地刺激了客户对区域房价的预期,因此懋源·钓云台销售进行得较为顺利。“如今,丰台豪宅区逐渐成形,丽泽商务区已经加速建设,下半年还会有几个项目入市,所以我们对区域未来的发展依然是看好的。”当问及对首开·华润城入市带来的竞争时,刘强表示:“我们并不担心。懋源·钓云台的主力户型面积为220-250平方米,而首开·华润城则主打100-140平方米的户型,两个项目之间的客群还是存在一定差异的。”

  除了已经显出竞争态势的孙河、花乡板块之外,由于上一轮地王的井喷式入市,未来,北京仍有多个区域有可能出现地王项目贴身肉搏的场景。比如去年10月30日和11月2日,丰台区南苑乡槐房村和新宫村A、B组团地块先后被中粮首创天恒联合体、华润华侨城招商局联合体竞得,楼面价均突破5万元/平方米。

  按照业内人士的分析,如果照房价是拿地楼面价一倍的一般规律,未来这两宗地上打造的项目售价均将超过10万元/平方米,那么这两个项目除开发高端项目之外,并没有太多选择。

  然而,目前这一区域还有已经入市的公园懿府在售。其地块在2014年9月以42.2亿元成交,折合楼面价约2.5万元/平方米,而去年10月该项目开盘时房价在4.2万元/平方米左右。目前,公园懿府的售价在5.2万元/平方米左右。这一价格与上述两宗高价地的楼面价相当。可见,两个地王项目在未来或将压力不小。

  去年8月31日,丰台区石榴庄地块出让,最终,中铁建与中国金茂联合体以总价50.25亿元、1.86万平方米公租房的代价取得,楼面价高达5.2万/平方米。“这一价格已经超过区域所有在售项目,未来仍将是一个‘10万+’。”其时,亚豪机构市场总监郭毅向记者表示。

  不过,相比南苑乡新宫村及附近片区来说,同属于丰台的石榴庄周边在未来陷入区域新盘竞争红海的可能性要相对较小。

  据了解,石榴庄地块所处的三四环之间,目前并无新住宅项目,仅有鲁能开发的不限购项目鲁能·钓鱼台美高梅公馆在售。真正能够与石榴庄形成竞争的是附近的大兴旧宫板块。不过目前旧宫板块的新盘供应也已经暂停,仅保利首开·熙悦诚郡、中冶·德贤公馆有部分房源可售。“石榴庄等地高价地的出让使得区域内开发商对产品的整体预期发生了改变。地价升高了,开发商要做产品升级,需要研发和落地。”郭毅向记者表示。

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